一、居住权的含义及内容

（一）含义

根据《民法典》第三百六十六条 居住权是居住权人依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，目的是满足生活居住的需要。其权利主体是居住权人及其家庭成员（仅限自然人），所有权人、共有权人当然地享有居住、占有相应房屋的权利，并不是居住权的主体；其客体是设立居住权的住宅（包括住宅所在范围内的土地使用权），排除了商铺、仓库等非住宅房屋。

（二）居住权的内容

（1）占有使用房屋

根据《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

（2）原则上不享有收益权能

根据《民法典》第三百六十九条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”可见，居住权人原则上对房屋不享有收益权，但居住权合同另有约定或遗嘱允许居住权人收益时，居住权人也可享有房屋的收益权。

（3）不得转让、继承

根据《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。”因此，居住权附着于人身，是一种人役权。

二、如何设立居住权

（一）我国立法上，居住权的设立采取意定方式，只能通过（书面）合同或遗嘱的方式。

法律依据：《民法典》第三百六十七条规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

《民法典》第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

依据以上规定，房屋所有权人应当采用书面合同的方式与他人达成协议（或基于遗嘱），设定居住权，并且居住权合同一般应包括前述条款。很多人理解的是只要承租或入住了房子就可以设立居住权，这是错误的，必须签订书面居住权合同。

（二）居住权生效的必要条件

《民法典》第三百六十八条规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”根据该条规定，设立居住权的双方在签订了书面居住权合同后或者依据遗嘱方式取得居住权后都应当向登记机构申请居住权登记。经过登记后，居住权正式设立，居住权人才能取得居住权。

三、居住权消灭的原因

《民法典》第三百七十条规定，“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”除本条法律规定外，居住权消灭的原因还包括以下几种：

1、居住权抛弃：居住权人采用明示方法抛弃居住权，居住权消灭，且不可撤销，除非得到所有权人同意；

2、解除居住条件成就时：在设立居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，该条件成熟时，居住权消灭；

3、房屋所有权人有权撤销居住权：（1）故意侵害房屋所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的（2）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。居住权人行使撤销权需要经过法院裁决，不得自行为之；

4、房屋被征收征用灭失：住房所有权人因房屋被征收征用或者灭失获得赔偿金、补偿费的，居住权人有权请求分得适当份额；

5、权力混同：住房所有权和居住权发生混同，即两个权力归属同一人。

四、当居住权与抵押权发生冲突时如何协调

在我国绝大多数家庭购买房产都是通过抵押贷款的方式，在这样的社会背景下，如果已经设立抵押的房屋不能再设立居住权，势必会让居住权适用的空间和存在的价值大打折扣，因此在居住权与抵押权之间发生效力冲突时，如何判断两者之间的优先顺位呢？

居住权属于用益物权，居住权人对不动产享有占有和使用的权力，抵押权属于担保物权，抵押权人并不占有抵押物，仅是享有抵押物的交换价值，因此在同一不动产上同时设立居住权和抵押权是不冲突的。但是当抵押权人要求实现抵押权时，如果该房屋设立了居住权，这时可能导致抵押权人的债权难以实现。在实践中因为居住权人能排他的占有、使用抵押物，在拍卖过程中抵押物的成交难度就会增加，价值也会因此受到影响。

笔者认为：按照物权理论，同一不动产上设立多个物权时，设立在先的物权具有优先效力。在同一不动产上既存在抵押权又存在居住权的时候，也可以按照这个原则处理。

抵押权登记在先的情况下，如果在实现抵押权时因居住权的存在导致房屋价值降低甚至无人受让时，我们需要分情况讨论：若房屋价值降低，但拍卖、变卖的价格仍然可以清偿抵押权人的债务的，居住权不受影响；当房屋价值降低致使无法完全清偿抵押权人债务或者无人受让房屋时，抵押权人有权请求去除抵押物上的居住权。在居住权被去除后，抵押物重新进行拍卖、变卖等程序。

居住权设立在先抵押权设立在后的情况下，在先设立的居住权有对抗在后设立的抵押权的效力，即使居住权的存在影响抵押物的变现，抵押权人也无权要求法院去除居住权后拍卖抵押物。

参考法律：《民法典》第414条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

《民法典》415条规定：同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

结语：居住权的设立具有重大的社会意义，有助于完善住房保障体系，为“以房养老”提供制度支持，保障征收拆迁安置中的居住权益，保障家庭成员对公房享有的居住权以及充分提升房屋的利用效。律师在此提醒大家，在设立居住权及抵押权时，一定要对不动产的信息进行审核，避免存在居住权和抵押权冲突的情形发生，从而给您的生活带来困扰。

本文作者：李倩律师，法学本科，中共党员，团队核心成员。专业领域：合同纠纷、债权债务、劳动争议、人身损害赔偿等各类民商事案件，擅长银行等金融业务领域不良资产的清收，曾为中国建设银行开封分行，中国银行郑州中原支行等多家金融机构提供法律服务。

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