很多人可能都了解定金罚则，买方向卖方支付定金，如果买方反悔不签正式合同，那么定金不退，如果卖方反悔不签正式合同，则双倍返还定金。

商品房买卖中，交付定金的情况非常常见，不过也有很多“变体”，比如今天要介绍的案例中，原告支付的“意向金”就不能认定为定金。那不是定金，开发商违约应该怎么赔？即使是定金，双倍返还也弥补不了损失，买房人怎么维护自己的合法权益？

这个案子比较老，是00年代的案子，但这个案子载于《最高人民法院公报》，其确定的裁判观点非常重要。

基本案情

2002年，江苏人仲崇清欲购买一套150平米的商铺，与上海一家房地产公司签订了《商铺认购意向书》，约定原告向被告支付 2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。

该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元，可能有1500元左右的浮动。

此后，仲崇清按照约定支付了意向金，但开发商对外发售商铺时未通知仲崇清前来认购。

气愤之下，仲崇清将开发商诉至法院，要求开发商赔偿100万元！

审判过程中，仲崇清申请法院调取了本案开发商与案外人签订的三份《上海市商品房出售合同》，涉及的商铺每平方米房屋建筑面积的单价分别为15 000元、17 000元、20 500元。至此，开发商不通知仲崇清的理由很明显了：因为跟他签的价格太低了。

仲崇清的意思是，这三份合同能够证明他的损失：如果开发商没有违约，以每平米7000元的价格把150平米的上海商铺卖给他的话，那现在他的商铺已经升值了200%以上，损失计算下来已经超过100万。

裁判结果

上海二中院认为，《商铺认购意向书》属于预约合同，开发商不通知仲崇清签订正式合同，属于对预约合同的违反，应当承担违约责任。但预约合同不属于正式合同，不能完全支持仲崇清的赔偿请求。最终，上海二中院将违约金酌定为15万元。

给买房人的启示

签了认购书（或交了定金等）但没有签订正式合同之后，房价大幅上涨，开发商拒绝签订正式合同的，不能主张预约合同房屋价款和房价上涨后的房屋价款的差价作为违约金，因为预约合同不同于正式合同，但违约金也不应过低呦