实务问题
随着社会经济的发展，私家车越来越普及，小区停车问题成为业主普遍关心的问题。对于地面停车位的权利归属，法律、行政法规并未直接规定，实践中存在不同的认识。通过梳理案例司法裁判观点，该类纠纷的争议焦点在于《民法典》第二百七十五条（原《物权法》第七十四条）如何理解与适用。
车位归属规范
原《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。
裁判规则
案例一：运河佳苑住宅小区业主委员会、宜昌黑旋风置业有限公司车位纠纷民事二审案
审理法院：宜昌市中级人民法院
案 号：（2021）鄂05民终2355号
裁判要旨：判断车位的权属，首先应明确诉争车位的性质，即是否属于规划车位，如果属于规划车位，则建设单位拥有所有权，如果是占用业主共有道路或其他场地的车位，则全体业主拥有所有权。
裁判摘要：关于小区内地上车位的权属问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”判断车位的权属，首先应明确诉争车位的性质，即是否属于规划车位，如果属于规划车位，则黑旋风置业公司作为建设单位拥有所有权，如果是占用业主共有道路或其他场地的车位，则全体业主拥有所有权。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”因此，运河佳苑小区规划车位数量及方位应当以宜昌市测绘大队出具的《竣工规划条件核实成果报告》为准，运河佳苑业委会提交的总平面图以及施工单位的竣工图等证据，不具备证明车位性质的效力，且总平面图和竣工图与规划变更后的情况明显不符，不能达到其证明目的。
《竣工规划条件核实成果报告》中证实小区原规划大门内地面车位是44个，黑旋风置业公司对其拥有所有权，运河佳苑业委会对于47个车位使用权的主张，无事实和法律依据，不予支持。黑旋风置业公司以协议方式将部分车位使用权出售给相关业主，系对其物权的合法处分，且未超过黑旋风置业公司拥有的规划车位数量，亦满足了业主的车位使用需求，故运河佳苑业委会主张黑旋风置业公司支付车位使用权转让款的诉讼请求，于法无据，不予支持。
案例二：薛彩玲、河南缔华房地产开发有限公司荥阳分公司车位纠纷再审审查与审判监督案
审理法院：河南省高级人民法院
案 号：（2020）豫民申6579号
裁判要旨：平面图显示案涉车位属于规划用于停放汽车的车位，建设单位将案涉车位出租给业主使用并未违反法律规定。业主未提供有效证据证明案涉车位违反了建筑规划或违法占用了小区绿地，其主张建设单位并非车位所有权人无权出租车位，缺乏事实和法律依据，不能成立。
裁判摘要：本院经审查认为，根据查明的事实，缔华公司荥阳分公司以出让方式取得310国道豫龙镇赵家庄段北侧住宅用地并办理了国有土地使用证。2016年11月24日，荥阳市城乡规划局出具荥规建字第410182201426016号建设工程规划许可证，准许缔华公司荥阳分公司建设总建筑面积为69440.79平方米（含地下6348.31平方米）的建筑。依据荥阳市城乡规划局审核的总平面图，该项目地上停车位为703辆，其中住宅地上停车位为686辆，商业地上停车位为17辆。2016年1月29日，薛彩玲与缔华公司荥阳分公司签订《地上车位使用权租赁协议》，约定薛彩玲租赁使用位于帝华凯旋城小区内的D1车位，并支付车位租赁费42500元。薛彩玲称缔华公司荥阳分公司并非案涉车位所有权人，无权出租车位，且车位建造占用小区绿地，侵害业主权益，请求返还其支付的租金。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。本案中，缔华公司荥阳分公司提供的帝华凯旋城平面图显示案涉车位属于规划用于停放汽车的车位，其作为建设单位，将案涉车位出租给薛彩玲使用并未违反上述法律规定。薛彩玲未提供有效证据证明案涉车位违反了建筑规划或违法占用了小区绿地，其主张缺乏事实和法律依据，不能成立。故原审认定双方签订的车位租赁协议有效，判决驳回薛彩玲的诉讼请求，并无不当。综上，薛彩玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
案例三：北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与北京市兴华房地产开发公司所有权确认纠纷案
审理法院：北京市石景山区人民法院
案 号：（2013）石民初字第1447号
裁判要旨：建筑区划内，规划车位的权属归属，是基于相关合同约定产生，并不以是否登记取得车位产权证为前提。
裁判摘要：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。据此，因本案讼争车位是初始规划车位，不属于在规划之外占用共有道路、配建绿地或者共有场地增设的车位，故依法不属于业主共有。按照物权法第七十四条第二款规定，规划车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，当事人的规划车位使用权归属，是基于相关合同约定产生，并不以是否登记取得车位产权证为前提。周某某、朱某某与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条“关于其他设施的归属”第四项约定：“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。该约定的车位使用权归属是双方真实意识表示，合法有效，对双方都具有法律约束力。依据约定周某某和朱某某并没有取得车位使用共有权，其上诉主张讼争车位属于业主共有，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
案例四：海安天宝物业有限公司诉徐培术、袁丽丽物业服务合同案
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
案 号：（2018）苏06民终1076号
裁判要旨：房地产开发企业根据规划行政部门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并不因“规划”属性本身取得地面停车位的权利。不论规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，应当属于小区业主共有。
裁判摘要：天宝公司主张案涉规划停车位属于天楹公司所有，其基于天楹公司的书面授权收取停车费能否成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有。这是因为，房地产开发商预售或现售小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，全体业主共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。鉴于业主共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，在天宝公司既不能证明天楹公司与业主存在特别约定，又不能证明该地面停车位已经或可以办理产权登记成为专有部分的情况下，仅凭小区总平面图注明为规划车位本身并不能作出该地面停车位属于天楹公司的认定。由于天宝公司不能证明天楹公司对北广场地面停车位享有专有权利，根据“谁主张谁举证”原则，天宝公司应承担举证不能的不利后果，其主张基于天楹公司的授权收取案涉停车费缺乏权利基础，不能成立。
案例五：重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案
审理法院：最高人民法院
案 号：（2017）最高法民申2817号
裁判要旨：小区建设完成之后，随小区房屋的出售，小区建设区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
裁判摘要：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。
结束语
关于地面车位权利归属的问题，主要有两种裁判观点。第一种观点为不以是否登记取得车位产权证为前提，以是否属于规划车位来认定权利归属，如果是规划车位，则归开发商所有，如果不是，则归全体业主所有；第二种观点为无论是否是规划车位，推定为业主共有，如无地上建筑物，开发企业与业主无特别约定，又不能办理专有产权登记的，应当属于小区业主共有。
笔者更认同第一种观点。对于在建筑物区分所有权领域内，车位的性质和权属归属问题，在《物权法》起草过程中，就一直存在激烈争议，主要观点有约定说、业主所有说、计入公摊面积准则说等。但《物权法》第七十四条最终采纳了“约定说”的观念，即在满足小区业主需要的前提下，规划的地面车位由开发商进行处分获得收益，业主可以通过购买、租赁等方式获得车位使用权。后《民法典》第二百七十五条仍然延续了“约定说”观点。
《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款虽然没有明确规划车位的归属，但从“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。《民法典》第二百七十五条第二款规定∶“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据体系解释的方法，《民法典》第二百七十五条第一款规定的是规划车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据《民法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。
再者，目前地面车位无论是否经过规划，一般均不具备办理专有产权登记的条件，如果以产权登记作为排除业主共有的条件，则是对《民法典》第二百七十五条第一款的曲解。
综上，笔者认为小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。一类是经过规划用于停放汽车的车位，属于开发商；另一类是没有经过规划的车位，即规划之外新增的车位，属于业主共有。鉴于我国立法对规划车位采用“约定说”，规划车位属于当事人可约定的范围，建议开发商在合同中对此约定明确，以减少争议。
