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开发商以入住商场拒交物业费。
建成住宅区后，开发商预留了一栋楼自用，作为商场。在使用中，我认为我没有接受小区的物业管理服务，也聘请了自己的人员进行管理，拖欠物业费。为此，物业公司起诉至法院。近日，上海市闵行区人民法院作出一审判决，上海某房地产开发商于2009年9月至2010年6月向东辉物业公司支付物业管理费18万余元。
小区建成后，开发商预留了一栋楼作为商场，建筑面积为9216.10平方米。2009年9月，东辉公司与小区业主大会签订物业服务合同，约定物业管理地点包括上述开发商保留的商场。管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日。因开发商未缴纳物业管理费，东辉公司将拥有该商场的开发商(业主)诉至法院，要求按照每月每平方米3元的标准缴纳2009年9月至2010年6月的物业管理费，并支付滞纳金。庭审中，东辉公司表示愿意每月每平方米收取2元。
东辉公司主张，开发商作为合法业主，应受物业服务合同约束。2010年4月初，因开发商拖欠物业服务费，曾委托律师出具催款函，但开发商不予理会。再三提醒，还是一分钱没交。东辉公司认为其实际已为其提供物业管理服务，但开发商未按承诺履行合同义务，无奈诉至法院。
开发商辩称，拥有楼房是独立产权区域。从之前的物业管理来看，该物业区域的物业是独立于前述物业服务合同的。根据东辉公司与业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围，无论从物业位置还是建筑面积来看，这栋楼都不包括在内。我司从未被通知参加业主大会，所以业委会主任代表业主大会签订物业管理合同时，没有接到任何通知，也没有就聘请哪家物业公司进行表决。且东辉公司未提供物业管理服务，其自行委托相关管理企业进行管理，承担公共部位维修义务的相关费用。另外，公司物业有自己独立的通道，涉案公共部分用电用水独立，费用自行承担。公司物业使用人均为企业，不享受小区公共健身、绿化、配套幼儿园等设施，故不同意全部诉讼请求。
经查明，2010年3月25日，东辉公司接到全楼一至六楼业主报修，反映该楼六楼楼顶渗水。物业管理处和防水维修单位上门查看后，发现六楼楼顶平台漏水进入六楼办公室。东辉公司要求业委会动用专项资金进行维修。次日业委会批准维修，但要按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定操作。2010年12月13日，小区业委会将维修资金用于商住楼闭路电视监控系统工程和商用电梯限速器维修。
法院认为，争议房产是房地产开发商在小区建设中开发建设的，开发商办理了包括争议房产在内的大产权证。同时，争议物业所在地也位于小区内，与小区内其他物业共同形成一个物业管理区域。所以开发商名下的物业应该和其他物业在同一个物业管理区域，一个物业管理区域要成立业主大会。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。东辉公司与小区业主大会签订的物业服务合同对小区内业主具有约束力。开发商作为争议物业的业主，也是小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。因此，开发商主张其独立于前述物业服务合同的说法缺乏事实和法律依据，不予采纳。
对此，确认东辉公司的物业服务合同对开发商具有约束力。开发商辩称其未履行相关物业服务的证据不足。考虑到开发商已委托他人管理物业，且东辉公司已按每月每平方米2元的标准自愿主张物业管理费的相关事实，法院确认应付物业管理费按18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意拖欠，不支持其主张滞纳金。
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